Comment optimiser l’utilisation d’une SCI avant le 1er janvier 2020 ?
La SCI est un merveilleux outil qui permet de gérer au mieux son patrimoine. Malheureusement, la loi de Finances 2019 a décidé d’élargir la notion d’abus de droit fiscal, ce qui risque de remettre en cause l’utilisation d’une SCI. Nous vous expliquons tout dans cet article..
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La Société Civile Immobilière est un statut juridique qui permet aux particuliers de s’associer pour faciliter l’acquisition, la gestion et la cession d’un bien immobilier. La SCI connaît un grand succès aujourd’hui, car elle permet d’anticiper la transmission de votre patrimoine de la meilleure manière possible, tout en allégeant vos impôts.
Anticipez la transmission de votre patrimoine avec une SCI
Si vous êtes parent de plusieurs enfants et que vous êtes propriétaire de bien(s) immobilier(s), vous pourrez, grâce à une SCI, réaliser une donation sans pour autant perdre votre pouvoir de gestion de ce même bien.
En effet, la SCI va vous permettre d’organiser juridiquement la détention et la gestion de votre patrimoine immobilier. Vous, votre femme/mari et vos enfants détiendrez des parts sociales de la SCI qui détient le ou les biens immobiliers. Si vous prenez le temps de bien rédiger les statuts et que vous vous nommez gérant de la SCI, vous pourrez toujours prendre les décisions finales (choix des locataires, travaux, vente du bien …). La SCI évite alors les soucis liés à l’indivision.
C’est également très pratique car vous pouvez commencer à transmettre votre patrimoine à tout moment. Et oui, il suffit tout simplement de donner des parts de votre SCI à vos enfants. Je vous informe toutefois d’une chose : si vous dépasser le seuil d’abattement de 100 000 € (par enfant), ils devront payer des droits de succession (20 %).
Transformez votre bien en liquidité
L’autre avantage qui est loin d’être négligeable : en vendant votre bien à votre SCI, vous le transformez en liquidité ! Etant donné que la SCI vous appartient, vous restez le propriétaire de ce bien qui vient de vous donner de l’argent ! Incroyable non !!!
Prenons exemple :
Vous êtes propriétaire d’un logement locatif qui a une valeur de 200 000 €. Dans l’idée d’anticiper la succession de votre patrimoine, vous créez une SCI avec votre mari/femme. Vous vendez le logement à cette même SCI (qui vous appartient) et vous voilà avec 200 000 € à investir. En plus de cela, vous restez propriétaire du logement !
Démembrement de la propriété, un avantage qui pose problème au fisc aujourd’hui !
Une SCI permet le démembrement de la propriété. Vos enfants peuvent devenir les propriétaires du bien (nue-propriété), mais vous continuerez à profiter de celui-ci (vous l’habiterez ou vous percevrez les loyers). Cela s’appelle l’usufruit.
Cette opération est très courante, car elle a un intérêt fiscal particulièrement important. En effet, vous serez taxé uniquement sur ce que vous donnez en fonction de votre âge. Tout en anticipant votre succession, vous payerez moins d’impôts.
Malheureusement, la loi de Finances 2019 veut élargir la notion d’abus de droit fiscal. Aujourd’hui, pour ne pas avoir de problème avec l’administration fiscale, la SCI doit avoir un autre motif que l’optimisation fiscale (comme la gestion de son patrimoine par exemple). Avec la nouvelle loi, il faudra démontrer que l’optimisation fiscale ne sera pas le but premier de ce montage. Mais comment le fisc va-t-il calculer tout ça ?
Si personne ne le conteste, cet article sera applicable à partir du 1er janvier 2020 et nous ne savons absolument pas ce qu’il va nous réserver.
Quelles conséquences sur la SCI ?
Comme nous vous le disions précédemment, nous ne savons pas ce qu’il va se passer au 1er janvier 2020.
Nous savons par contre que si votre SCI est vue comme un abus de droit fiscal, vous serez sanctionné d’une majoration allant de 40 % à 80 % de ce que vous avez économisé en plus de ce que vous auriez dû payer. Si par exemple, vous avez économisé 20 000 € de droits de succession, vous devrez la somme totale de 36 000 € (soit 20 000 € + 80 % de cette somme), ce qui est très lourd !
Pour ne pas risquer d’être bloqué en 2020, nous vous conseillons donc de créer votre SCI avant ce changement.
Nos Conseillers en Gestion de Patrimoine sont là pour vous accompagner dans la création de votre SCI. N’hésitez pas à nous contacter via le formulaire de contact ci-dessous. Besoin juste de conseils, nous sommes également là !
Pour aller plus loin :
- Les différentes manières de transmettre votre patrimoine
- Donation : combien donner à ses enfants sans être taxé ?
- Succession : et si vous donniez l’héritage de vos parents à vos enfants ?
