Comment déterminer la plus-value imposable en cas de cession d’un bien ayant été incorporé au sein d’une donation-partage ?

Si vous souhaitez réduire les droits de donation et anticiper votre succession, il peut être judicieux d’effectuer une donation de votre vivant, surtout si votre patrimoine est conséquent. Si vous êtes propriétaire de bien(s) immobilier(s), vous pouvez effectuer un démembrement de propriété dans le cadre d’une donation. C’est un acte qui permet de séparer la pleine-propriété d’un bien immobilier en deux parties distinctes :  la nue-propriété et l’usufruit. Et l’avantage de cet acte, c’est qu’il permet de réduire considérablement les droits de donation. En effet, ces derniers sont calculés en fonction de la valeur de la nue-propriété et non de la valeur de la pleine propriété. 

Si vous souhaitez effectuer un démembrement de propriété, nous vous conseillons d’être accompagné. Pourquoi ? Tout simplement pour ne pas commettre d’erreurs fiscales au cas où le bien serait ensuite cédé par exemple. Découvrez une problématique qu’a connu une famille, suite à une donation-partage qu’un père a réalisé en faveur de ses trois enfants en 2005. 

PRÉSENTATION DES FAITS

À la suite d’une donation-partage réalisée par un père au profit de ses trois enfants en 2005, deux d’entre eux ont reçu la nue-propriété de deux appartements, à charge de verser une soulte à leur frère dans un délai de dix ans. Puis, en 2008, le père procède à la donation de l’usufruit de ces mêmes appartements. Chacun de ces deux enfants est alors devenu détenteur d’un appartement en pleine propriété.

En 2011, les parents consentent cette fois une donation-partage d’une somme de      2 000€ à leurs trois fils. Cette opération est pour eux l’occasion de réincorporer les biens antérieurement reçus par leurs enfants à la masse, avant qu’il soit procédé à un nouveau partage.

Quelques mois plus tard, les enfants propriétaires de ces appartements les cèdent pour un montant de 26 000 000 euros, concomitamment (car les deux biens sont logés au sein du même chalet). L’un des fils n’a pas déclaré de plus-value à cette occasion : il a considéré que le prix de cession était égal à la valeur du bien déclaré dans le cadre de la donation-partage de 2011, de sorte qu’aucune plus-value ne soit caractérisée.

Mais, selon l’administration fiscale, la valeur d’acquisition des biens à retenir n’est pas celle de la donation-partage de 2011, mais celle résultant des actes de 2005 et de 2008. Elle défend sa position en indiquant qu’il convient de retenir la valeur indiquée dans les actes qui ont servi de base à la liquidation des droits de mutation à titre gratuit.

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LA COUR ADMINISTRATIVE D’APPEL DONNE RAISON À L’ADMINISTRATION FISCALE :

« Il résulte, d’une part, des dispositions du IV de l’article 150 U du Code général des impôts que les partages portant sur des biens indivis issus d’une donation-partage ont un effet déclaratif et ne sont pas translatifs de propriété, et d’autre part, de celles de l’article 150 VB du même Code que, pour le calcul du montant de la plus-value taxable en cas de cession d’un bien immobilier obtenu à titre gratuit, le prix d’acquisition de ce bien doit être fixé à la valeur retenue pour le calcul des droits de mutation. »

En l’espèce, l’administration avait en outre rectifié les valeurs sur lesquelles avaient été calculés les droits de donation, estimant que le donateur les avait minorées. La Cour confirme ici que c’est bien la valeur sur laquelle les droits ont été effectivement calculés qui doit être prise en compte « qu’elle procède d’une déclaration du contribuable au titre des droits d’enregistrement ou, le cas échéant, d’une rectification définitive de cette déclaration par l’administration fiscale. »

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Source : CAA de LYON, 2ᵉ chambre, 24 novembre 2022, 21LY00600

 

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