Investissement locatif : choisir la loi Pinel ou Denormandie ?

Vous avez pris la décision d’acheter un logement pour y faire du locatif. Seulement, vous ne savez pas vers quel dispositif de défiscalisation vous tourner ? Afin de vous aidez dans votre choix final, nous allons vous parler des différences entre la loi Denormandie et le dispositif Pinel.

Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?

Le dispositif Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôts en fonction du prix d’achat d’un bien immobilier. Pour bénéficier de cette défiscalisation, le logement doit obligatoirement être mis en location, dans une zone dite « de tension », par un particulier ou par une SCPI. Le dispositif Pinel est prolongé jusqu’au 31 décembre 2024.

Certaines conditions doivent également être respectées :

• Le logement doit être loué en résidence principale pour un locataire
• La durée de location doit être de 6 ans minimum
• Le propriétaire doit impérativement respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire.
• A l’achèvement des travaux (s’il y en a), le propriétaire à 12 mois pour trouver un locataire.
• Le bien immobilier doit respecter des critères de performance énergétique.

Plus vous vous engagerez dans le locatif et plus l’abattement fiscal sera intéressant :

• 12 % pour un engagement de 6 ans
• 18 % pour un engagement de 9 ans
• 21 % pour un engagement de 12 ans

L’avantage fiscal peut aller jusqu’à 63 000 €, ce qui est loin d’être négligeable !

Qu’est-ce que la loi Denormandie ?

La loi Denormandie est un dispositif plus récent que le Pinel. En effet, il a été mis en place par le ministre de la ville et du logement en novembre 2018 et est applicable depuis le 01^er janvier 2019. C’est un dispositif de défiscalisation qui vient compléter la loi Pinel dans l’ancien. Le dispositif Denormandie est prolongé jusqu’au 31 décembre 2023.

La loi Denormandie offre une réduction d’impôts très attrayante, si vous avez décidé d’investir dans de l’ancien pour faire du locatif.

Comme pour le dispositif Pinel, plus vous vous engagerez dans le locatif et plus l’abattement fiscal sera intéressant (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, 21 % pour 12 ans).

Pour bénéficier de cette réduction d’impôts, il est impératif que le bien immobilier choisit se situe dans une des 222 villes du plan « Action Cœur de Ville », ou dans les villes qui ont conclu des opérations de revitalisation du territoire (ORT).

Si vous souhaitez plus d’informations sur cette loi, je vous invite à lire notre article « Loi Denormandie : un nouveau dispositif qui complétera la loi Pinel dans l’ancien à partir du 01 janvier 2019 ».

Les différences entre ces deux lois

1 – Le type de bien

Avec le dispositif Pinel, il est possible d’acheter un logement neuf ou ancien. Si vous préférez un logement ancien, il faudra tout de même prévoir des travaux que la loi Pinel impose, liés à la performance énergétique/technique (toiture, électricité, chauffage …). Avec la loi Denormandie, le bien doit obligatoirement être un logement ancien qui nécessitera également des travaux de rénovation.

2 – Les travaux

Dans le Pinel ancien, 50 % des critères de performances techniques/énergétiques doivent être remplis. Pour la loi Denormandie, seulement 30 % de critères énergétiques sont exigés (ou 25 % du total de l’investissement doit être consacré aux travaux).  

3 – Les villes éligibles

Les biens éligibles au Pinel doivent se situer dans une zone dite « de tension ». Cela veut dire que le secteur géographique doit subir un déséquilibre important entre l’offre et la demande des logements. Il y a trois zones définies :

• A Bis (Paris et les communes de la petite couronne)
• A (Ile-de-France, Nice, Marseille, Aix-en-Provence, Lille, Lyon, Toulon ….)
• B1 (grande couronne, Nantes, Amiens, Biarritz, Clermont-Ferrand, Mulhouse …)

La loi Denormandie, quant à elle, vise à encourager les travaux de rénovation dans différents centres-villes qui comportent de nombreux logements vacants et en mauvais états. Cela permet de lutter contre l’habitat insalubre. Comme dit précédemment, les logements doivent donc se situer dans une des 222 villes du plan « Action Cœur de Ville », ou dans les villes qui ont conclu des opérations de revitalisation du territoire (ORT).

→ Loi Denormandie, la liste complète des villes éligibles au dispositif

 

|Important : 

Pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2021, la réduction d’impôt se limite aux logements qui se situent dans un bâtiment d’habitation collectif. Désormais, vous ne pourrez donc plus construire de maisons individuelles.

Les équivalences entre ces deux lois

1 – Le montant de l’investissement

Avec le dispositif Pinel, vous ne pouvez acheter que deux logements par an maximum. De plus, le montant d’investissement total par année est de 300 000 € maximum, travaux inclus. Pour la loi Denormandie, le plafond reste le même, mais il n’y a pas de nombre de logements maximum définis. Pour les deux dispositifs, le plafond d’acquisition au m² ne doit pas dépasser 5 500 €.

2 – Les avantages fiscaux

Que ce soit avec le dispositif Pinel ou la loi Denormandie, les avantages fiscaux sont les mêmes. En effet, l’abattement fiscal sera plus intéressant au fil des années (12 % pour un engagement locatif de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans). Le plafond est également identique pour les deux dispositifs, à savoir 63 000 € répartis sur le nombre d’années d’engagement de location.

→  Comment investir dans l’immobilier locatif sans apport ?

Conclusion

La loi Denormandie est plus contraignante que le Pinel, car pour pouvoir en bénéficier, vous devez obligatoirement acheter un logement ancien qui nécessite des travaux de rénovation. Toutefois, avec la loi Pinel dans l’ancien, vous devez remplir plus de critères de performances technique/énergétique lors des travaux (50 % pour le Pinel, contre 30 % pour la loi Denormandie). De plus, acheter du neuf dans certaines villes requiert de l’impossible. La loi Denormandie est donc une bonne alternative au Pinel dans ce cas précis.

Les villes éligibles aux dispositifs Pinel et Denormandie sont différentes. Il est donc intéressant de se diriger vers un Conseiller en Gestion de Patrimoine pour savoir quelles sont les villes les plus intéressantes pour un investissement locatif (dynamisme économique, rentabilité, évolution du marché, croissance démographique …).  

Pour conclure, votre choix dépendra du type de bien voulu, de la ville souhaitée et de votre rapport avec les travaux (vous sentez-vous prêt à vous lancer dans des travaux ou au contraire, l’idée vous rebute complètement ?)

 

Si vous souhaitez être conseillé sur votre projet d’investissement locatif, n’hésitez pas à nous contacter via le formulaire ci-dessous. Le Conseiller en Gestion de Patrimoine le proche de chez vous vous recontactera afin de vous rencontrer !

Bon à savoir

• Que ce soit pour le Pinel ou la loi Denormandie, le bien immobilier doit être loué vide.
• Pour savoir si le logement qui vous intéresse est éligible aux dispositifs Pinel et Denormandie, n’hésitez pas à contacter la mairie où se situe le logement.
• La loi Denormandie vise à réduire la consommation d’énergie, à faire baisser les émissions de gaz à effet de serre et à réagir face à la carence de logements. C’est donc une loi en adéquation avec le désir écologique d’aujourd’hui.

Pour aller plus loin :

• Loi Denormandie : le top 30 des villes où il faut investir
• Loi Pinel : comment fonctionne le dispositif ?
• Investissement locatif : choisir la loi Pinel ou Denormandie ?