Location meublée : connaître les différents régimes (LMP, LMNP, de tourisme…)

Vous souhaitez générer et optimiser des revenus locatifs ? Dans ce cas-là, la location meublée peut être une solution très intéressante pour vous. Il existe différents régimes propres à la location meublée : LMP, LMNP, location de tourisme et location para-hôtellerie. Sachez toutefois que la fiscalité diffère en fonction du régime choisi. Faisons le point ensemble. 

La location meublée est bien différente de la location nue (c’est-à-dire non meublée). Effectivement, si vous choisissez la 1ʳᵉ solution pour votre investissement locatif, il faudra obligatoirement meubler le logement. De plus, la durée du bail sera d’un an, voire 9 mois pour les étudiants. C’est bien inférieur à la durée pour un logement non meublée (3 ans), ce qui peut être un avantage 😊.

Fiscalement parlant, la location meublée est très attrayante, bien qu’elle diffère d’un régime à un autre. Si vous souhaitez investir dans une location meublée, voici ci-dessous les éléments que vous devez connaître sur ces différents régimes.

→ Location meublée : la check-list des meubles obligatoires

Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous souhaitez y faire de la location meublée ? En tant que particulier, le statut LMNP vous permettra de profiter d’une optimisation fiscale très avantageuse. Pour pouvoir opter pour ce statut, il faudra par contre que l’une des conditions ci-dessous soit remplie :

• Les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble de votre foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € ;
• Ces recettes ne doivent pas supérieures à la moitié des autres revenus professionnels du foyer fiscal.

Grâce à ce statut, vous pouvez générer un revenu complémentaire non fiscalisé. En effet, les revenus locatifs perçus sont non imposables sur une longue période, et ce, grâce au principe d’amortissement.

De plus, les revenus générés par le statut LMNP sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers. Ils peuvent être soumis au régime réel ou micro-BIC.

• Le régime micro-BIC : Vos recettes annuelles doivent être inférieures à 77 700 €. Aucune charge n’est déductible et l’amortissement du bien immobilier n’est pas possible avec ce régime, mais vous profitez d’un abattement de 50 % sur les recettes locatives de l’année civile. Par ailleurs, ce régime est relativement simple à gérer.
• Le régime réel : Vous êtes soumis à ce régime en cas de recettes supérieures à 77 700 € (en cas de revenus inférieurs, vous pouvez quand même opter pour ce régime si cela vous arrange. N’hésitez pas à en parler avec votre Conseiller en Gestion de Patrimoine). Avec ce régime, toutes les charges (intérêts d’emprunts, frais de gestion, amortissements…) ainsi que les factures liées aux travaux et à l’ameublement sont déduites des loyers perçus. Fiscalement, ce régime est plus avantageux si vos charges sont élevées !

🔔 Bon à savoir 

Le statut LMNP peut vous permettre de récupérer la TVA sur certains biens immobiliers et équipements. En fonction des revenus générés, l’investissement en LMNP peut offrir des exonérations fiscales partielles ou totales sur les revenus locatifs.

→ Statut LMNP, un tremplin pour optimiser votre fiscalité !

Location Meublée Professionnelle (LMP)

En tant que professionnel, le statut LMP vous permettra de profiter d’une optimisation fiscale très avantageuse.

Contrairement au statut LMNP, les recettes annuelles perçues par la LMP doivent obligatoirement dépasser un plafond de 23 000 €. De plus, ces recettes locatives brutes doivent être supérieures au montant total des autres revenus professionnels du foyer fiscal IR.

Le régime réel s’applique pour le statut LMP, sauf si vous décidez d’avoir le statut de micro-entreprise (le chiffre d’affaires ne devra dans ce cas-là pas dépasser 77 700 €). 

Avec ce régime réel, les revenus générés par la LMP seront également imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers. Enfin, toutes les charges liées aux travaux, à l’ameublement et aux frais de gestion seront déduites des loyers perçus. Et vous aurez la possibilité d’amortir le bien immobilier.

La Location Meublée Professionnelle est soumise au régime des plus-values professionnelles. Cela veut dire que si vous réalisez une plus-value lors de la revente du bien, vous pourrez demander une exonération totale de celle-ci. Attention toutefois, car pour cela, vous devrez avoir exercé en LMP pendant au moins 5 ans. De plus, les recettes annuelles HT devront être inférieures ou égales à 90 000 €, durant les 2 dernières années civiles.

Si les recettes annuelles sont comprises entre 90 000 € et 126 000 €, alors vous aurez droit à une exonération partielle de la plus-value. Cette dernière est calculée de manière proportionnelle en fonction des recettes réalisées.

🔔 Bon à savoir 

Un bien sous le régime de la Location Meublée Professionnelle n’est pas assujetti à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). C’est pourtant le cas pour un logement sous le régime LMNP.

Location meublée de tourisme

Vous souhaitez peut-être investir dans une location meublée de tourisme, appelée aussi location meublée saisonnière. Avec ce type de location (gîte, village vacances, chambre d’hôte…), vous aurez affaire à une clientèle de passage pour des séjours de courte durée. En effet, les locataires peuvent rester entre 1 et 90 jours dans le logement.

Ici, aucune liste d’éléments n’est indispensable. Cependant, plus le logement sera équipé et mieux il sera noté (la demande de classement, compris entre 1 et 5 et valable pendant 5 ans, est facultative).

Sachez aussi que vous devez impérativement déclarer le logement auprès de la mairie où se situe le bien. De plus, dans certaines communes, la taxe de séjour est obligatoire. Vous devrez donc la percevoir et ensuite la reverser à la mairie. Enfin, dans les communes ayant instauré une procédure d’enregistrement, un numéro composé de 13 caractères est attribué et doit obligatoirement figurer sur les annonces de location.

Avec ce statut de tourisme, vous pouvez aussi bien être professionnel que particulier. La fiscalité dépendra donc de la structure juridique choisie au premier plan (LMP ou LMNP). 

Cependant, si vous choisissez le régime micro-BIC, le plafond du chiffre d’affaires ainsi que l’abattement différeront :

➡️ En cas de meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes

Pour les meublés de tourisme classés, un abattement de 71 % était appliqué sur les recettes, avec un plafond de 188 700 € de chiffre d’affaires. 

Depuis le 01er janvier 2025, de nouvelles règles fiscales sont entrées en vigueur : l’abattement est réduit et passe de 71 % à 50 %, avec un plafond de 77 700 € de revenus locatifs annuels.

➡️ En cas de meublés de tourisme non classés

Pour les meublés de tourisme non classés, un abattement de 50 % était appliqué sur les recettes, avec un plafond de 77 700 € de chiffre d’affaires.

Depuis le 01er janvier 2025, de nouvelles règles fiscales sont entrées en vigueur : l’abattement est réduit et passe de 50 % à 30 %, avec un plafond de 15 000 € de revenus locatifs annuels.

Ces modifications visent à encadrer davantage la location meublée de tourisme et à réduire les avantages fiscaux associés.

⚠️ Attention 

Certaines communes, confrontées à une forte pression touristique, ont mis en place des régulations spécifiques pour limiter le nombre de meublés de tourisme et préserver le parc de logements destinés aux résidents permanents. 

Il est donc essentiel de se renseigner sur les réglementations locales en vigueur avant de proposer leur bien en location meublée de tourisme.

Par ailleurs, si vous êtes une chambre d’hôte et que vous fournissez au moins 3 des 4 prestations demandées en para-hôtellerie, vous pourriez être requalifié avec ce régime. Vous perdrez alors tous les avantages fiscaux de la location meublée, à savoir :

• Vous ne pourrez plus demander l’exonération des plus-values en cas de vente du bien ;
• Vous n’aurez plus d’exonération des cotisations sociales, dans le cas où vous réalisez moins de 23 000 € de recettes annuelles.

→ A chacun son investissement immobilier !

Location saisonnière en para-hôtellerie

La location saisonnière en para-hôtellerie est un peu différente de la location de tourisme. Effectivement, pour y prétendre, vous devez impérativement fournir au minimum 3 des prestations ci-dessous :

• Le petit-déjeuner ;
• La fourniture de linge de maison ;
• La réception de la clientèle ;
• Le nettoyage régulier des locaux.

En ce qui concerne la fiscalité, l’activité de para-hôtellerie est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de droit commun, ce qui la distingue du régime dérogatoire applicable à la location meublée. 

Cette distinction a plusieurs implications fiscales :

• Assujettissement de la TVA ;
• Imposition des plus-values ;
• Imputation des déficits ;
• Exonération d’impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

🔔 Bon à savoir 

La para-hôtellerie peut être intéressante si les coûts d’exploitation de la location sont élevés.

Quel régime choisir ?

Votre choix va essentiellement dépendre du coût des travaux, des coûts d’ameublement et des frais de gestion. De plus, il faudra faire attention à 2 choses :

• À la totalité de vos recettes annuelles ;
• Au revenu fiscal total de votre foyer.

Pour finir, tout dépendra du temps que vous souhaiterez consacrer à la gestion du bien.

L’avis de notre expert 

Pierre Emmanuel Joseph, associé membre du Cercle Hubsys et dirigeant d’Ethis-Invest, à Lissieu

« Le régime fiscal du meublé est devenu attractif voire très attractif en comparaison du régime de la location nue, mais attention à bien être accompagné car les démarches ne sont pas aisées.

La complexité réside dans le choix entre chambre d’hôtes, meublé de tourisme classé, non classé, le meublé à usage de résidence principale ; entre le régime fiscal micro Bic, le réel. En fonction, il y aura dans certains cas des autorisations préalables municipales, des déclarations obligatoires. Et si vous n’êtes pas dans les clous, des amendes importantes peuvent pleuvoir. 

Ceci ne doit pas vous rebuter car bien fait, ce régime du meublé en terme fiscal est un paradis dans un pays le plus taxé au monde. »

Si vous souhaitez connaître le régime le plus adapté à votre situation, n’hésitez pas à nous contacter via le formulaire ci-dessous. Le Conseiller en Gestion de Patrimoine le plus proche de chez vous, vous recontactera afin de vous rencontrer !