Location meublée : connaître les différents régimes (LMP, LMNP, de tourisme…)

Vous souhaitez générer et optimiser des revenus locatifs ? Dans ce cas-là, la location meublée peut être une solution très intéressante pour vous. Il existe différents régimes propres à la location meublée : LMP, LMNP, location de tourisme et location para-hôtellerie. Sachez toutefois que la fiscalité diffère en fonction du régime choisi. Faisons le point ensemble. 

La location meublée est bien différente de la location nue (c’est-à-dire non meublée). En effet, si vous choisissez la 1ʳᵉ solution pour votre investissement locatif, il faudra obligatoirement meubler le logement. De plus, la durée du bail est d’un an, voire de 9 mois pour les étudiants. C’est bien inférieur à la durée pour un logement non meublée (3 ans).

Fiscalement, la location meublée, est très attrayante, bien qu’elle diffère d’un régime à un autre. Si vous souhaitez investir dans une location meublée, voici ci-dessous les éléments que vous devez connaître sur ces différents régimes.

→ Location meublée : la check-list des meubles obligatoires

Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous souhaitez y faire de la location meublée ? En tant que particulier, le statut LMNP vous permettra de profiter d’une optimisation fiscale très avantageuse. Pour pouvoir opter pour ce statut, il faudra par contre que l’une des conditions ci-dessous soit remplie :

• Les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble de votre foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € ;
• Ces recettes sont inférieures aux revenus du foyer fiscal soumis à l’Impôt sur le revenu dans les catégories des traitements, salaires, pensions et rentes (au sens de l’article 79 du code général des Impôts), bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du code général des impôts.

Grâce à ce statut, vous pouvez générer un revenu complémentaire non fiscalisé. En effet, les revenus locatifs perçus sont non imposables pendant un certain nombre d’années, et ce, grâce au principe d’amortissement.

De plus, les revenus générés par la LMNP sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers. Pour les déclarer, il existe 2 manières différentes :

• Le régime micro-Bic : Vos recettes annuelles doivent être inférieures à 72 600 €. Aucune charge n’est déductible, mais vous profitez d’un abattement de 50 % sur les recettes de l’année civile.
• Le régime réel : Vous êtes soumis à ce régime en cas de recettes supérieures à 72 600 € (en cas de revenus inférieurs, vous pouvez quand même opter pour ce régime si cela vous arrange. N’hésitez pas à en parler avec votre Conseiller en Gestion de Patrimoine). Avec ce régime, toutes les charges (électricité, internet, eau …) ainsi que les factures liées aux travaux et à l’ameublement sont déduites des loyers perçus. Fiscalement, c’est un régime très attrayant !

→ Statut LMNP, un tremplin pour optimiser votre fiscalité !

Location Meublée Professionnelle (LMP)

En tant que professionnel, le statut LMP vous permettra de profiter d’une optimisation fiscale très avantageuse.

Contrairement au statut LMNP, les recettes annuelles perçues par la LMP doivent dépasser obligatoirement un plafond de 23 000 € (pour la totalité du foyer fiscal). De plus, ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus du foyer fiscal (salaires et autres BIC).

Le régime réel s’applique pour la LMP, sauf si vous décidez d’avoir le statut de micro-entreprise (le chiffre d’affaires ne devra dans ce cas-là pas dépasser 72 600 €). Avec ce régime réel, les revenus générés par la LMP seront également imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers. Enfin, toutes les charges liées aux travaux, à l’ameublement et aux frais de gestion seront déduites des loyers perçus.

La Location Meublée Professionnelle est soumise au régime des plus-values professionnelles. Cela veut dire que si vous réalisez une plus-value lors de la revente du bien, vous pourrez demander une exonération totale de celle-ci. Attention toutefois, car pour cela, vous devrez avoir exercé en LMP pendant au moins 5 ans. De plus, les recettes annuelles HT devront être inférieures ou égales à 90 000 €, durant les 2 dernières années civiles.

Si les recettes annuelles sont comprises entre 90 000 € et 126 000 €, alors vous aurez droit à une exonération partielle de la plus-value. 

Bon à savoir :

Un bien sous le régime de la Location Meublée Professionnelle n’est pas assujetti à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). C’est pourtant le cas pour un logement sous le régime LMNP.

Location meublée de tourisme

Vous souhaitez peut-être investir dans une location meublée de tourisme, appelée aussi location meublée saisonnière. Avec ce type de location (gîte, village vacances, chambre d’hôte …), vous aurez affaire à une clientèle de passage. En effet, les locataires peuvent rester entre 1 et 90 jours dans le logement.

Ici, aucune liste d’éléments n’est indispensable. Cependant, plus le logement sera équipé et mieux il sera noté (la demande de classement, compris entre 1 et 5, est facultative).

Avec ce statut de tourisme, vous pouvez aussi bien être professionnel que particulier. La fiscalité dépendra donc de la structure juridique choisie au premier plan (LMP ou LMNP).

Si vous choisissez le régime micro-Bic, vos recettes annuelles devront être inférieures à 172 600 €. Aucune charge ne sera déductible, mais vous profiterez d’un abattement forfaitaire de 71 % sur les recettes (au lieu de 50 % pour le statut LMNP !).

Attention !! Les gîtes ruraux doivent être classés « meublés de tourisme » pour bénéficier de l’abattement de 71 %. Sans cela, ils n’auront que 50 % d’abattement.  

Sachez aussi que vous devez impérativement déclarer le logement auprès de votre mairie. De plus, dans certaines communes, la taxe de séjour est obligatoire. Vous devrez donc la percevoir et ensuite la reverser à la mairie.

→ A chacun son investissement immobilier !

Location saisonnière en para-hôtellerie

La location saisonnière en para-hôtellerie est un peu différente de la location de tourisme. En effet, pour y prétendre, vous devez impérativement fournir au minimum 3 des prestations ci-dessous :

• Le petit-déjeuner ;
• La fourniture de linge de maison ;
• La réception de la clientèle ;
• Et enfin le nettoyage régulier des locaux.

La para-hôtellerie peut être intéressante si les coûts d’exploitation de la location sont élevés.

Quel régime choisir ?

Votre choix va essentiellement dépendre du coût des travaux, des coûts d’ameublement et des frais de gestion. De plus, il faudra faire attention à 2 choses :

• À la totalité de vos recettes annuelles ;
• Au revenu fiscal total de votre foyer.

Pour finir, tout dépendra du temps que vous souhaiterez consacrer à la gestion du bien.

Bon à savoir 

• Vous avez le choix d’être assujetti ou non à la TVA, peu importe le régime choisi.
• Si vous êtes une chambre d’hôte et que vous fournissez au moins 3 des 4 prestations demandées en para-hôtellerie, vous pourriez être requalifié avec ce régime. Vous perdrez alors tous les avantages fiscaux de la location meublée, à savoir :
  • Vous ne pourrez plus demander l’exonération des plus-values en cas de vente du bien.
  • Vous n’aurez plus d’exonération des cotisations sociales, dans le cas où vous réalisez moins de 23 000 € de recettes annuelles.

Si vous souhaitez connaître le régime le plus adapté à votre situation, n’hésitez pas à nous contacter via le formulaire ci-dessous. Le Conseiller en Gestion de Patrimoine le plus proche de chez vous, vous recontactera afin de vous rencontrer !