Quels travaux réaliser pour faire de la plus-value immobilière ?

En tant qu’investisseur, il est important de se poser plusieurs questions lors de l’achat d’un bien immobilier. Il faut d’ailleurs ne surtout pas oublier de penser à la plus-value immobilière. En effet, lorsque vous achetez un bien immobilier, il se peut que vous souhaitiez un jour le revendre. Et une chose est sûre, c’est que pour effectuer un bon investissement, il est primordial de faire un minimum de plus-value immobilière !

Une plus-value immobilière, qu’est-ce que c’est exactement ?

Une plus-value immobilière est la différence entre prix de vente d’un bien immobilier et prix de son acquisition.

En gros, si vous vendez 230 000 € un bien immobilier que vous aviez acheté 200 000 € il y a 20 ans, la plus-value immobilière sera de 30 000 €.

Mais comment effectuer une plus-value immobilière ? Car, si nous continuons dans notre exemple précédent, au bout de 20 ans, le logement n’est plus le même et peu perdre de sa valeur. Quels travaux faut-il donc réaliser pour effectuer une plus-value intéressante ?

Bon à savoir : Le logement peut avoir perdu de sa valeur mais pas l’emplacement. Ainsi, il n’est pas toujours obligatoire d’effectuer des travaux pour réaliser une plus-value.

Les travaux qui vous permettront de faire de la plus-value immobilière

1 | Les travaux de rénovation énergétique

D’une manière générale, plus votre logement sera écologique et plus sa valeur augmentera. Et cela ne risque pas de changer, bien au contraire !

D’ailleurs, la loi a renforcé les choses en ce sens. En effet, depuis le 1er avril 2023, il est obligatoire de réaliser un audit énergétique lors de la vente d’une maison, ou d’un immeuble en monopropriété considéré comme des passoires énergétiques, c’est-à-dire dont la diagnostic de performance énergétique (DPE) est de classe F ou G. 

Si vous souhaitez faire de la plus-value immobilière sur votre logement ancien, priorisez donc les travaux en lien avec la performance énergétique :

• Changez vos chauffages électriques pour des chauffages à gaz ;
• Isolez votre plancher ;
• Isolez les murs extérieurs ;
• Changez vos fenêtres…

Cela vous permettra d’obtenir plus facilement une bonne note sur votre DPE.

Bon à savoir : Renseignez-vous auprès de l’Anah et de l’État, car différentes aides financières existent pour ces types de travaux !

2 | L’aménagement des combles

Si vous avez des combles à aménager, faites-le au plus vite !! En effet, cela agrandira votre logement et augmentera inévitablement le prix du bien. Certes, cela engendrera des coûts (isolation, placo, électricité …) mais pensez à la finalité !

3 | L’agrandissement du bien immobilier

Vous n’avez pas de comble, néanmoins, vous avez pas mal de terrain. Pensez alors à agrandir votre bien immobilier. En effet, si votre logement ne comporte que 2 chambres, pourquoi ne pas en faire une autre ? Le logement intéressera alors les familles avec deux enfants par exemple.

Une véranda peut également faire l’affaire. Cet espace supplémentaire est de plus en plus demandé. Car une véranda apporte beaucoup de lumière et de chaleur. Il est donc agréable d’y vivre toute l’année. Par ailleurs, une véranda peut servir pour plusieurs types de pièces, comme un bureau, une salle à manger, un atelier, une cuisine…

→ Les bases de l’investissement immobilier locatif 

4 | La rénovation de la salle de bain et de la cuisine

Si vous avez des pièces à rénover, privilégiez la cuisine et la salle de bain. En effet, les acquéreurs ne veulent pas forcément faire de gros travaux. Et en voyant une salle de bain et une cuisine défraîchies, ces derniers penseront automatiquement au temps, à l’énergie et au coût que cela engendrera.

Sachez pourtant que la rénovation d’une salle de bain et d’une cuisine n’est pas forcément coûteuse. Un simple coup de peinture peut suffire. Et pensez au Home Staging ! Grâce à cette méthode, pas besoin de changer de meubles, juste de les moderniser (changement de couleurs, de plan de travail, de poignées…) !

Une autre astuce est également d’ouvrir les espaces en cassant les cloisons. Cela agrandit la pièce de vie et donne tout de suite plus d’attraits !

5 | Et l’emplacement alors ?

L’emplacement ne donne pas forcément de plus-value au bien immobilier. Cependant, il joue un rôle essentiel pour sa revente. De plus, le dynamisme de la ville sera primordial. 

Est-il par exemple facile de trouver du travail dans cette ville ? Le quartier est-il sécurisé ? Y a-t-il des commerces de proximité, bus, métro… ? La ville est-elle propice aux inondations ?

Pensez à vous poser toutes ces questions avant d’acheter un bien immobilier, car l’emplacement influencera beaucoup sur le prix du bien, à court comme à moyen terme.

→ Investissement immobilier locatif : les pièges à éviter 

Comment est imposée la plus-value immobilière ?

En cas de revente de votre résidence principale, vous serez exonéré d’impôts sur la plus-value. Malheureusement, ce n’est pas le cas si vous vendez une résidence secondaire ou un bien locatif. Voyons cela ensemble.

La plus-value immobilière est soumise :

• À l’impôt sur le revenu : 19 % ;
• Aux prélèvements sociaux : 17.2 % ;
• Le cas échéant, à la taxe forfaitaire sur les cessions de terrains nus devenus constructibles

Bon à savoir : La plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux à 19 % jusqu’à 50 000 €. Au-delà, il faudra ajouter une taxe allant de 2 à 6 %. Le montant varie en fonction du montant de la plus-value.

→ Je souhaite investir dans la pierre, quels sont mes choix ?

Source : Primonial

 

Base du calcul : prix de vente – prix d’acquisition. 

Pour information, le prix d’acquisition est majoré de vos frais réels (frais de notaire, travaux…). À défaut, l’administration appliquera un forfait de 22.5 % du prix d’acquisition. 

Exemple 1 :

Prix de vente : 200 000 €
Prix d’acquisition majoré : 200 000 x 22.50 % soit 245 000 €

Calcul : 200 000 – 245 000 = -45 000 €

Il n’y a pas de plus-value immobilière, donc pas de taxation. 

Exemple 2 :

Prix de vente : 300 000 €
Prix d’acquisition majoré : 200 000 x 22.50 % soit 245 000 €

Calcul : 300 000 – 245 000 = 55 000 €

La plus-value imposable sera de 55 000 €.    

 

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