SCPI de rendement : ce qu’il faut savoir avant d’investir

L’investissement dans des parts de SCPI est un marché qui plaît beaucoup aux Français. En effet, au 31 décembre 2020, on comptait 206 SCPI avec plus de 71 milliards d’euros de capitalisation (source : ASPIM). Mais pourquoi ce marché immobilier plaît-il autant ? Eh bien pour plusieurs raisons, comme le fait qu’il soit très accessible ou encore grâce à la mutualisation des risques. Si vous souhaitez investir dans des parts de SCPI, voici ce qu’il faut savoir.

Une SCPI, qu’est-ce que c’est ?

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier gérée par une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). C’est une façon d’investir dans la pierre, mais de manière bien plus abordable et bien plus accessible que l’investissement immobilier dit « classique ». En effet, l’acquisition de parts de SCPI de rendement peut se faire à partir de quelques centaines d’euros. De plus, grâce à ce type de placement, vous aurez la chance d’investir dans des biens de qualité.

Investir dans des parts de SCPI (également appelé « pierre-papier ») offre de nombreux avantages :

• Cela permet de développer ou de valoriser un patrimoine existant,
• Vous accédez à des biens de qualité à faible coût,
• Ces parts vous permettent de diversifier votre capital,
• Vous bénéficiez d’une mutualisation des risques,
• Vous n’avez rien à gérer,
• Vous pouvez mettre en place des revenus complémentaires, solution idéale pour la retraite.

Afin d’acquérir des immeubles de qualité, la société de gestion réalise une étude approfondie du marché immobilier (étude sectorielle, géographique, économique …).

Comment fonctionne une SCPI ?

Le fonctionnement d’une SCPI est relativement simple.

1. En achetant des parts de la SCPI, vous devenez associé de celle-ci. Généralement, lors de la toute première souscription, il vous est demandé d’acheter un minimum de parts.
2. La SCPI acquiert des immeubles (résidentiels, de bureaux, …) grâce au capital généré par les souscripteurs. La société de gestion choisit pour vous les actifs immobiliers, prend en charge les travaux, la réparation et l’entretien du bâtiment et s’occupe de trouver les différents locataires. Elle gère également la partie administrative. En d’autres termes, vous n’avez absolument rien à faire !
3. La SCPI conclut des baux avec les locataires et perçoit les loyers.
4. Une fois les frais retirés, vous percevez des revenus potentiels. Ces revenus sont généralement distribués trimestriellement, mais pour certaines SCPI, les revenus sont distribués mensuellement.

| À savoir

Afin de laisser du temps à la société de gestion pour étudier le marché immobilier, acquérir des biens de qualité et trouver des locataires, vous ne toucherez pas de revenu tout de suite. En effet, il faudra attendre quelques mois pour cela (entre 3 et 6 mois habituellement). C’est ce qu’on appelle le délai de jouissance.

Taux moyen des SCPI sur les dernières années

Année	Taux de rendement
2012	+5.27 %
2013	+5.13 %
2014	+5.08 %
2015	+4.85 %
2016	+4.63 %
2017	+4.44 %
2018	+4.35 %
2019	+4.40 %
2020	+4.18 %

 

Source : ASPIM

 

→ Investissement immobilier, quelle est la différence entre un OPCI, une SCI et une SCPI ?

Comment souscrire des parts de SCPI ?

Afin de souscrire des parts de SCPI, plusieurs solutions s’offrent à vous :

• La souscription en direct : Vous pouvez souscrire en direct, via un compte-titres. L’avantage de cette solution est que les parts sont finançables à crédit. Vous pouvez donc bénéficier de l’effet de levier du crédit pour réaliser votre investissement immobilier.

• La souscription via un produit d’épargne : Vous pouvez également souscrire via un contrat d’assurance-vie ou un PER (Plan Épargne Retraite). Cette manière de procéder, quant à elle, vous permet de bénéficier de la fiscalité du produit. Comme dit précédemment, vous percevrez des revenus potentiels. Là encore, deux possibilités s’offrent à vous.

• Percevoir un complément de revenus : Afin de profiter de revenus complémentaires, vous pouvez percevoir les revenus chaque trimestre (ou chaque mois suivant la SCPI).

• Faire fructifier votre argent : Si vous préférez faire fructifier votre capital, vous pouvez opter pour le réinvestissement des revenus. Bien entendu, vous pourrez parfaitement profiter des gains lorsque vous en aurez envie (ou besoin).

| À savoir

En souscrivant en direct, les revenus perçus sont imposables (généralement revenus fonciers). A contrario, si vous souscrivez via un produit d’épargne, vous ne serez imposé qu’au moment du rachat (avec la fiscalité du produit choisi).

Concernant l’IFI, peu importe que l’investissement soit en direct ou via un produit d’épargne, vous devez déclarer la valeur des parts si votre patrimoine immobilier dépasse le seuil de 1.3 millions d’euros.

Quels sont les frais ?

La valeur de retrait (le prix de vente) est différente de la valeur du prix d’achat. Prenons exemple :  Le prix de souscription d’une part de SCPI est de 650 €. Sa valeur de retrait est de 560 €, soit une différence de 90 €. En d’autres termes, si vous vendez votre part, vous perdrez 90 € sur le prix d’achat de la part. C’est ce qu’on appelle le frais de souscription. En général, il tourne autour de 8 à 12 %. Mais sachez que certaines SCPI n’ont pas de frais de souscription.

Les frais de gestion annuels des parts de SCPI sont malheureusement élevés. Comme pour les frais de souscription, ils sont généralement de l’ordre de 12 % TTC. Mais cela n’empêche pas d’obtenir un rendement potentiellement attractif.

→ SCPI en démembrement, pourquoi s’y intéresser ?

Afin de bénéficier du meilleur rendement possible, il est recommandé d’investir au minimum entre 8 et 10 ans dans les parts de SCPI. Toutefois, sachez que le capital est non garanti. Il est donc important de diversifier vos investissements.

Enfin, quels sont les risques d’un investissement en SCPI de rendement ?

Investir dans des parts de SCPI comporte bien des avantages, mais aussi des risques. Dont un en particulier.

En effet, la vente des parts d’une SCPI est dite « de gré à gré ». Cela veut dire que vous devez attendre qu’un acheteur veuille acheter vos parts. En règle générale, si la SCPI obtient du rendement, nul besoin de s’affoler, vous trouverez toujours des acheteurs. A contrario, si celle-ci subit des problèmes liés à certains impayés, au manque de locataires… Vous risqueriez d’être bloqué pour la vente.

Ce risque est bien évidemment à garder en tête. Néanmoins, l’investissement dans des parts de SCPI est un placement vraiment intéressant sur le long terme. En tant que Conseiller en Gestion de Patrimoine, nous en sommes en tout cas convaincus !

Si vous souhaitez plus de renseignements sur l’investissement en SCPI, n’hésitez pas à nous contacter via le formulaire de contact ci-dessous. L’un de nos Conseillers en Gestion de Patrimoine se fera un plaisir de vous recontacter dans les plus brefs délais !

⁽¹⁾Net de frais de gestion et hors prélèvements sociaux. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.