Comment optimiser son investissement immobilier en profitant du dispositif Pinel
Antoine Debois-Frogé, associé fondateur de Hubsys et co-éditeur du site Gestion & Patrimoine, vous dévoile les points clés à connaître pour tirer le meilleur parti possible d’un investissement immobilier réalisé en profitant du dispositif Pinel.
A quels types d’épargnants est destiné le dispositif Pinel ?
A ceux qui veulent se créer un patrimoine en profitant de l’effet de levier du crédit. Avant de se lancer, ils doivent vérifier qu’ils disposent d’une capacité d’épargne de 300 à 500 € par mois. Car un investissement immobilier de qualité ne s’auto finance jamais avec les loyers du locataire et les économies d’impôts réalisées. Les placements qui ne coûtent rien ne valent souvent pas grand-chose à la fin.
Comment les accompagnez-vous dans le choix de leur Pinel ?
Nous évaluons d’abord leur capacité financière actuelle et future, pour éviter les investissements surcalibrés ou ne correspondant pas à leurs projets personnels. Par exemple, un particulier doté d’une bonne capacité d’épargne aujourd’hui peut avoir à piocher dedans quelques années plus tard pour financer les études de ses enfants. Nous examinons ensuite les critères patrimoniaux pour trouver la solution d’acquisition optimale. Par exemple, dans certains cas l’achat en direct est indiqué, dans d’autres, il vaut mieux passer par une SCI (Société Civile Immobilière).
Comment choisir la bonne localisation pour un Pinel ?
Il ne faut pas acheter dans une ville qui n’a pas sa propre économie, car elle manquera de locataires. Même si l’agglomération est dynamique, la localisation de l’immeuble est le critère primordial, car la demande locative varie considérablement d’un quartier à l’autre. Ensuite, il faut soigner la qualité, car si la construction est belle, elle vieillira bien et au terme de l’investissement, l’appartement se revendra plus facilement.
Il faut également s’assurer de ne pas surpayer son bien. Si un immeuble est vendu à la fois en accession à la propriété et à des investisseurs, cela signifie que son tarif est cohérent avec le marché. Si, en revanche, il est cédé intégralement en défiscalisation, son prix a de fortes chances d’être surcoté.
Et le bon appartement ?
Nous conseillons à nos clients d’acheter plutôt des appartements dans des petites résidences en privilégiant les deux et trois pièces, qui représentent le cœur de la demande locative. Les studios sont facialement plus rentables, mais le turn-over des locataires y est beaucoup plus important et, au final, leur rentabilité n’est donc pas si bonne.
Ensuite, il faut sélectionner son appartement en pensant à la revente, et donc privilégier les logements bien orientés, au calme, sans vis-à-vis important, avec un balcon ou une terrasse, un parking,… Tous ces éléments sont des critères de valorisation à long terme, et des points forts qui permettent de mieux louer l’appartement.
Faut-il déléguer sa gestion locative ?
Oui, car cette activité est très difficile à assumer seul sans l’aide de professionnel. En revanche il faut choisir une agence immobilière locale spécialisée dans la gestion. Il faut absolument fuir les packages proposés par les promoteurs, car souvent la gestion est déléguée à des personnes qui ne connaissent pas le marché de la ville et sont en général peu efficaces.
Bon à savoir :
Le dispositif Pinel est disponible jusqu’à 31 décembre 2024. Toutefois, depuis le 1er janvier 2021, la réduction d’impôt se limite aux logements qui se situent dans un bâtiment d’habitation collectif.
Pour aller plus loin :
- Investissement locatif : choisir la loi Denormandie ou Pinel ?
- Loi Pinel, dans quelle zone faut-il investir ?
- Le plafond de défiscalisation des différentes niches fiscales
