IFI, comment ça fonctionne ?

Vous détenez déjà un patrimoine immobilier conséquent, mais rien ne vous arrête ! Vous souhaitez continuer à investir dans l’immobilier. C’est une bonne chose, mais attention toutefois, car au-delà d’une certaine valeur, vous serez soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

L’IFI, QU’EST-CE QUE C’EST EXACTEMENT ?

L’IFI, qui remplace l’ISF (Impôt de Solidarité à la Fortune) depuis janvier 2018, est l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Cela veut dire qu’à partir du moment où vous détenez un patrimoine immobilier — détenu en direct, via une société, un contrat d’assurance-vie ou de capitalisation, non affecté à une activité professionnelle — d’une valeur nette supérieure à 1 300 000 €, vous devrez déclarer et payer cet impôt.

QUELS SONT LES BIENS IMPOSABLES ?

Votre patrimoine immobilier peut être très diversifié. En effet, plusieurs types de biens sont imposables à l’IFI :

• Maisons et appartements ;
• Terrains à bâtir et terrains agricoles ;
• Bâtiments classés monuments historiques ;
• Parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), SCI (Société Civile Immobilière) et OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier).

Sachez qu’en tant que contribuable français, vous êtes imposable sur les biens situés en France, mais aussi hors de France (à moins qu’une convention internationale soit signée avec le pays où se situe le bien). 

Si par contre, vous êtes expatrié français domicilié hors de France, vous n’êtes imposable que sur les biens situés en France (de la même manière, à moins qu’une convention internationale existe entre la France et le pays où se situe le bien).

| Le cas de la résidence principale 

Comme dit précédemment, votre résidence principale est imposable à l’IFI. Toutefois, sa valeur au 1er janvier bénéficie d’un abattement de 30 %.

Ainsi, si votre résidence principale vaut 350 000 € au 1er janvier 2024, vous ne devrez déclarer que 245 000 €.

🔔 Bon à savoir :  Pour pouvoir profiter de cet abattement, votre résidence principale ne doit pas faire partie d’une SCI de gestion.

→ Loi Malraux : profitez d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % !

QUELS SONT LES BIENS NON SOUMIS À L’IFI ?

Heureusement, quelques biens immobiliers sont exonérés d’IFI :

• Les biens professionnels (dans le cadre d’une activité industrielle, commerciale, agricole, artisanale ou libérale) ;
• Les biens immobiliers locatifs, si vous êtes Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ;
• Les bois et les forêts. Si vous détenez des parts dans des groupements forestiers, sachez qu’elles sont également exonérées.

→  Investissement : exemples de portefeuilles en fonction de votre profil de risque

COMMENT EST IMPOSÉ L’IFI ?

Vous l’avez compris, pour être imposable à l’IFI, votre patrimoine immobilier doit valoir plus de 1 300 000 €. Toutefois, lorsque vous êtes imposable à l’IFI, le barème est appliqué à partir de 800 000 €.

| Barème d’imposition et formules de calcul pour connaître les droits à payer

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine	Taux applicable	Formule de calcul des droits (B = Base nette taxable)
Fraction de valeur entre 800 000 et 1 300 000 €	0.5 %	(B X 0,005) – 4 000 €
Fraction de valeur entre 1 300 000 et 2 570 000 €	0.7 %	(B X 0,007) – 6 600 €
Fraction de valeur entre 2 570 000 et 5 000 000 €	1 %	(B X 0,010) – 14 310 €
Fraction de valeur entre 5 000 000 et 10 000 000 €	1.25 %	(B X 0,0125) – 26 810 €
Fraction de valeur au-delà de 10 000 000 €	1.5 %	(B X 0,015) – 51 810 €

Source : Vademecum

| Étude de cas

Vous détenez un patrimoine immobilier de 4 500 000 € (pour plus de facilité, l’abattement de 30 % sur la maison principale a déjà été compté).

(4 500 000 x0.010) – 14 310

Vous devrez payer 30 690 € d’IFI

→ Quelle est la fiscalité de mes placements financiers ?

EST-IL POSSIBLE DE RÉDUIRE L’IFI ?

Sachez que le total de l’IFI et de l’impôt sur le Revenu ne peut être supérieur à 75 % des revenus. Si vous êtes dans ce cas, vous pourrez alors bénéficier d’une diminution de l’IFI à payer. 

De plus, si vous avez des dettes (dues à un prêt immobilier en cours par exemple), celles-ci peuvent être déductibles de l’IFI, à partir du moment où elles sont à la charge du contribuable, et ce, au 1er janvier de l’année de l’imposition. Ces dettes sont également déductibles de la base imposable.

| Les dettes déductibles de l’IFI (liste non-exhaustive)

• Les dépenses d’acquisition de biens ou de droits immobiliers ;
• Les dépenses liées à l’entretien et la réparation du bien immobilier ;
• Les dépenses liées à l’amélioration, à la reconstruction et à l’agrandissement du bien ;
• Les emprunts (bancaires, familiaux…) ;
• Les impôts locaux (taxe foncière, taxe sur logement vacant…). Attention, la taxe d’habitation n’est pas déductible ; 
• Les prêts familiaux.

| Les dons

Si vous effectuez un don au profit de certains organismes d’intérêt général (recherche, enseignement supérieur…), alors vous pourrez le déduire de votre IFI. La déduction se fera à hauteur de 75 % de son montant total, et ce, dans la limite de 50 000 €. Vous saurez alors où va votre argent, c’est-à-dire dans une cause qui peut vous tenir à cœur !

 

Si vous souhaitez obtenir de l’aide dans l’élaboration d’une stratégie d’investissement, n’hésitez pas à nous contacter via le formulaire ci-dessous. Le Conseiller en Gestion de Patrimoine le proche vous recontactera dans les plus brefs délais.