L’IFI doit inciter les propriétaires à se pencher sur leur patrimoine immobilier
Le projet de Loi de Finances pour 2018 bouleverse la fiscalité du patrimoine des Français, en actant notamment la fin de l’ISF, remplacé par l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
Jean-Sébastien Collet, associé fondateur de Hubsys et co-éditeur du site Gestion & Patrimoine, évoque l’impact de cette réforme sur la gestion de patrimoine des particuliers qui seront assujettis à l’IFI.
Le projet de Loi de Finances pour 2018 supprime l’ISF (Impôt sur la Fortune), par quoi va-t-il être remplacé ?
L’ISF, désormais abrogé, a cédé sa place à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), dont la base taxable porte sur les seuls biens immobiliers, le patrimoine financier étant exonéré.
Certains biens de luxe, considérés comme « signes extérieurs de richesse » (jet privé, yacht, voiture haut de gamme,…), n’entrent pas dans l’assiette de l’IFI mais voient leur taxation augmenter.
Quelles seront les modalités d’imposition à l’IFI ?
Le patrimoine taxable sera évalué au 1er janvier et les contribuables à la tête de plus de 1,3 millions de patrimoine net taxable seront soumis à l’IFI.
Son montant sera calculé selon un barème progressif à six tranches, les mêmes que celles de l’ISF. Il sera toujours possible de bénéficier d’un abattement de 30% sur la valeur de sa résidence principale.
Deux changements ont été introduits : le montant d’un crédit in fine, souscrit pour financer un bien immobilier, ne pourra plus être imputable intégralement. Chaque année, seule une quote-part de ce crédit, qui décroit au fur et à mesure que l’échéance se rapproche, sera déductible.
Autre nouveauté : quand le patrimoine imposable est supérieur à 5 millions d’euros et que les dettes servant à financer son acquisition dépassent 60% de son montant, le contribuable ne pourra déduire que 50% de la fraction supérieure à ce plafond.
Sera-t-il possible de réduire le montant de son IFI ?
Oui, d’abord en faisant baisser sa base taxable. Pour cela, un contribuable peut louer ses biens immobiliers pour profiter d’une décote, y réaliser des travaux de rénovation financés à crédit ou faire des donations d’usufruit en démembrement temporaire pour assurer des revenus locatifs à un enfant étudiant ou un parent avec de faible ressources.
Il est aussi toujours possible de réaliser des dons en faveur d’associations ou de fondations. Ils permettront de profiter d’une réduction d’IFI de 75% de la valeur du don, dans la limite de 50 000€.
Jusqu’à la fin de cette année, les contribuables qui investissent au capital d’entreprises via le mécanisme « ISF-PME », auront droit à une réduction de 50% de leur investissement, dans la limite de 45 000€.
Attention, une personne qui cumule les deux dispositifs se voit appliquer un plafond global de réduction de 45 000€.
Quels conseils donnez-vous aux personnes redevables de l’IFI l’an prochain ?
L’instauration de l’IFI doit inciter les propriétaires à se pencher sur leur patrimoine immobilier.
Nous avons récemment conseillé à l’un de nos clients, qui avait cédé sa très grande résidence secondaire en Sologne et voulait en racheter une sur la Côte d’Azur, de plutôt… la louer.
De cette façon, il allégeait considérablement ses charges (frais d’entretien, taxe foncière,…) et devenait en plus non imposable au nouvel IFI.
Il a réaffecté le montant qu’il dépensait mensuellement pour l’entretien de sa maison secondaire à la location d’une propriété très haut de gamme, qu’il n’aurait jamais pu s’offrir.
Les particuliers à la tête de plusieurs appartements locatifs peu rentables ont aussi intérêt à les vendre pour en racheter d’autres dans des villes à plus fort potentiel. Le tout en finançant la nouvelle acquisition 100% à crédit, afin de minorer la base taxable à l’IFI.
Pour aller plus loin :
– IFI, le nouvel ISF version Macron (Les Echos – 12/01/2018)
– Si l’IFI remplace l’ISF : quelles conséquences pour vous ? (Le Revenu – 22/08/2017)
– Comment l’IFI, qui remplace l’ISF, pourrait faire monter les prix immobiliers (Challenges – 20/10/2017)
– Quels placements immobiliers seront soumis à l’IFI ? (Le Monde – 23/09/2017)
– Comment optimiser ses placements dans l’immobilier locatif sous l’ère Macron (Challenges – 08/10/2017)
