Immobilier locatif : les atouts du déficit foncier pour alléger vos impôts !

Tout investisseur en immobilier locatif cherche à savoir comment réduire au maximum son impôt sur le revenu, voire même comment l’annuler. Le déficit foncier est une réduction fiscale extrêmement intéressante. Voyons en quoi consiste ce dispositif et pourquoi il n’est surtout pas à négliger.

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Nous y détaillons les différentes étapes de la vie de l’entreprise :

✅ Comment faire vivre l’entreprise ?

✅ Comment protéger les associés et la famille ?

✅ Comment transmettre aux héritiers ?

✅ Comment vendre l’entreprise ?

✅ Et enfin, comment structurer une action philanthropique ?

Vous y trouverez aussi des repères fiscaux ainsi que de nombreuses données et infographies… C’est une véritable mine d’or, tant pour son contenu que pour son aspect technique, qui répondra aux questions des dirigeants d’entreprise, mais également aux interrogations des experts-comptables, notaires et avocats fiscalistes. Téléchargez-le vite, c’est gratuit 😊 !

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Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est un dispositif de défiscalisation qui concerne les propriétaires bailleurs qui souhaitent réduire leurs impôts, en réalisant des travaux de rénovation (entretien, réparation et amélioration) sur un bien locatif.

Ce mécanisme est possible si les charges sont supérieures aux recettes perçues dans le cadre de cet investissement locatif. 

Mais comment cela fonctionne réellement ? Pour être précis, les dépenses liées aux travaux de rénovation sont déduites de l’impôt et des prélèvements sociaux de l’ensemble des revenus fonciers. Cette déduction entraîne donc un déficit foncier, déductible du revenu foncier déjà existant. 

De plus, il est reportable : 

• Pendant 6 ans sur l’ensemble de vos revenus ;

• Ou pendant 10 ans sur vos seuls revenus fonciers futurs. 

Ce même déficit est également déduit du revenu global la 1ʳᵉ année, dans la limite de 10 700 €.

Sachez que le déficit foncier est un outil incroyable pour les propriétaires bailleurs qui ont des revenus fonciers conjugués à une Tranche d’Imposition Marginale (TMI) conséquente.

🔔 Bon à savoir : 

Si vous effectuez des dépenses de rénovation énergétique dans un logement énergivore (également appelé passoire thermique), le seuil d’imposition du déficit foncier sur le revenu global passera alors de 10 700 € à 21 400 €. Cette mesure s’applique sur les travaux réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 et vise à changer la classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D. 

→ Crédit, déduction et réduction d’impôt, c’est quoi la différence ?

Les conditions

Pour générer un déficit foncier, vous devez acquérir un bien immobilier ancien et y faire des travaux de rénovation, d’amélioration ou d’entretien.

Seuls les travaux qui ont pour but de remettre le bien immobilier en état sont éligibles. Cela concerne par exemple l’électricité, la plomberie, l’installation d’une chaudière, la réparation d’une toiture, le ravalement d’une façade…

Par ailleurs, le bien immobilier doit être destiné à la location non meublée.

Sachez que vous n’êtes pas obligé d’avoir au préalable des revenus fonciers pour profiter du déficit foncier. En effet, vous pouvez le générer sur votre 1er bien immobilier locatif sans aucun problème. Néanmoins, dans ce cas-là, vous devrez obligatoirement louer le bien rénové pendant un minimum de 3 ans.

| Les charges déductibles 

• Les frais de gestion et d’administration ;
• Les dépenses liées aux réparations, à l’amélioration et à l’entretien ;
• La taxe foncière ainsi que la contribution sur les revenus locatifs (CRL) pour les grandes surfaces louées ; 
• Les provisions pour charge si vous faites partie d’une copropriété ;
• Les charges locatives ;
• L’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire ;
• Les intérêts d’emprunt (Attention, non imputables sur le revenu global, mais uniquement sur les revenus fonciers) ; 
• Les frais de dossier bancaire, d’assurance emprunteur et de garantie hypothécaire ;
• Les primes d’assurance. 
  

→ 5 000 € d’impôt : les solutions de défiscalisation !

Étude de cas

Rien de mieux qu’un exemple concret pour bien comprendre le réel atout du déficit foncier :

Bernard perçoit 20 000 € de revenus fonciers nets imposables par an, grâce à différents biens immobiliers locatifs. Son Taux Marginal d’Imposition (TMI) est de 30 %. Il vient d’acquérir un bien immobilier d’une valeur de 120 000 €. Il souhaite effectuer 150 000 € de travaux, à payer sur une seule année. Grâce au déficit foncier, le gain fiscal total sera de 68 959 € sur 7 ans (voir le tableau ci-dessous). Comme vous pouvez le constater, c’est une somme qui est loin d’être négligeable !

En profitant du déficit foncier, l’impôt foncier de Bernard restera nul pendant 7 ans. S’il ne se relance pas dans des travaux, son impôt foncier remontera à 9 440 € la 8ᵉ année. Alors une question se pose : ne serait-il pas judicieux pour lui de refaire des travaux ?

→ Les bases de l’investissement immobilier locatif

L’avis de notre expert 

Didier Laporte, associé membre du Cercle Hubsys et co-dirigeant de Nexus Gestion Privée à Paris. 

« Le déficit foncier est un levier fiscal particulièrement intéressant pour les investisseurs immobiliers, notamment ceux qui subissent une pression fiscale. En permettant de déduire le coût de travaux de rénovation du revenu global (jusqu’à 10 700 €, voire 21 400 € pour les rénovations énergétiques), il offre une double optimisation : valorisation du bien et réduction d’impôt significative. De plus, contrairement à d’autres dispositifs, il échappe au plafonnement des niches fiscales, ce qui en fait une solution souple et puissante. Bien utilisé, c’est un excellent outil pour construire un patrimoine tout en allégeant sa fiscalité. Je ne peux que vous le conseiller ! »

 

Si vous souhaitez en savoir plus sur le déficit foncier, contactez-nous via le formulaire de contact ci-dessous. Le Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP) le plus proche de chez vous, vous recontactera afin de vous rencontrer !