Immobilier : comment se positionner en Europe actuellement ?
Les perturbations macroéconomiques et les instabilités géopolitiques de ces derniers mois sont venues mettre sous pression le marché immobilier européen qui jouissait, jusqu’alors, de taux historiquement bas. La dernière augmentation des taux de la Banque Centrale Européenne remontant à 2011, la hausse de 50 points de base de ces derniers, appliquée en juillet 2022 par l’institution, a constitué un tournant majeur dans la politique de taux zéro alors conduite depuis plusieurs années.
Comment donc se positionner vis-à-vis de l’immobilier, en Europe, dans ce contexte d’augmentation des taux ? Nous avons interrogé notre partenaire MNK Partners, société de gestion immobilière paneuropéenne, pour répondre à cette problématique plus que jamais d’actualité.
Rappelons en premier lieu qui est MNK Partners
MNK Partners est une société de gestion indépendante agréée par l’AMF. Présente à Paris, Luxembourg et Varsovie, elle gère aujourd’hui plus de 450 millions d’euros d’encours. Elle est rattachée au Groupe MNK, acteur spécialisé dans les investissements immobiliers depuis 2017, qui compte une vingtaine de collaborateurs répartis dans six bureaux en Europe et en Afrique.
La société se positionne comme l’un des acteurs de référence dans le monde des fonds immobiliers paneuropéens et multisectoriels à destination d’investisseurs avertis et professionnels.
MNK Partners revendique une approche boutique et indépendante à travers deux activités :
- La Gestion Collective, avec des fonds éligibles à la commercialisation en France, au Luxembourg et en Belgique ;
- La Gestion Sous Mandat immobilière.
Comme le résume Mansour Khalifé, président fondateur de la société de gestion, « le business model de MNK Partners est un hybride entre le Private Equity immobilier et les fonds de rendement, avec une maîtrise des marchés européens dans leur ensemble ».
→ MNK Partners, un acteur de référence dans l’investissement immobilier européen
La situation économique européenne actuelle
Globalement, l’activité économique européenne maintient un certain dynamisme et fait preuve de résilience.
Elle se caractérise par un taux de chômage historiquement bas, accompagné d’une croissance des salaires maîtrisée, inférieure à l’inflation, qui soutient la consommation et ne laisse présager d’effet de second tour.
Tout comme aux États-Unis, les prix de l’énergie ne contribuent plus à la hausse de l’inflation. Cette dernière est portée, en Europe, par les prix alimentaires. Ceux-ci, volatils et corrélés à retardement aux prix de l’énergie, commencent à leur tour à reculer.
L’inflation européenne affiche une tendance plutôt baissière, et, à la différence des États-Unis, celle-ci reste limitée dans le secteur des services, composante la plus structurelle et durable de l’inflation.
Les anticipations de marché tablent aujourd’hui sur une augmentation, de la part de la BCE, des taux d’intérêt de 25 à 50 points de base d’ici septembre, avant un début de normalisation fin 2023, voire début 2024, et l’atteinte d’un taux neutre début 2025.
Dans cet environnement, le marché immobilier européen tertiaire, caractérisé par sa diversité et ses cycles disparates, offre aux fins sélectionneurs d’intéressantes opportunités d’investissements.
Une sélectivité rigoureuse
Les convictions de MNK Partners reposent sur deux stratégies majeures, véritables piliers au sein desquels s’opère son exigeante sélectivité.
| Une stratégie ESG
Approche de gestion que l’on peut qualifier d’ « active », elle cible des actifs immobiliers Core/Core+. Ces derniers sont sélectionnés selon leur potentiel d’amélioration ESG. La société de gestion acquiert des actifs au sein desquels il est possible de réaliser un travail d’asset management léger conduisant à l’amélioration rapide de leurs performances énergétiques et la réduction de leurs émissions.
L’objectif recherché est la création de rendement et de valeur à moyen/long terme.
C’est dans cette stratégie que s’inscrit MNK Europe+, le fonds professionnel de rendement lancé par MNK Partners il y a un an, que nous vous présentions en mars, et sur lequel nous reviendrons un peu plus bas.
| Une stratégie Alternative
Toujours orientée vers des actifs Core/Core+, cette stratégie vise, quant à elle, des bâtiments d’exploitation liés à des opérateurs de long-terme et portés sur des secteurs alternatifs résilients (hôtellerie, éducation, santé…).
Son but est ainsi de créer du rendement défensif à moyen/long-terme.
Nous vous invitons à rester attentifs aux actualités de ces prochains mois. En effet, MNK Partners prévoit un retour de vacances dynamique avec le lancement, en septembre, d’un nouveau fonds professionnel de rendement reposant sur cette seconde stratégie !
MNK Europe+, un fonds de rendement professionnel en cours de déploiement reposant sur le pilier ESG
Les actualités sont également riches du côté de MNK Europe+. En effet, les mois de juin et juillet vont être ponctués par les 3ᵉ et 4ᵉ acquisitions du fonds, toutes deux aux Pays-Bas.
| Mais alors, pour quelles raisons orienter MNK Europe+ vers le pays des tulipes ?
Les Pays-Bas présentent une économie stable, caractérisée par une croissance qui reste solide et un ratio dette/PIB parmi les plus bas d’Europe. Par ailleurs, le pays continue à bénéficier des retombées du Brexit et offre une base de locataires diversifiée.
Parallèlement, le repricing de l’immobilier y a, selon les analystes de la société de gestion, déjà été acté. Les prix ont notamment été tirés vers le bas par l’augmentation des droits d’enregistrement. MNK Partners anticipe donc un cycle haussier qu’elle compte bien saisir ! Concrètement, ce sont des actifs de logistique et de bureaux en périphérie d’Amsterdam que la société a en due diligence.
| Une stratégie également portée sur l’Irlande dans les mois à venir…
L’Irlande présente en effet de très bons fondamentaux économiques depuis plusieurs années, illustrés, entre autres, par un PIB/habitant parmi les plus élevés d’Europe et une croissance en moyenne à +6,4% depuis 2014. L’activité économique a, elle aussi, fortement profité du Brexit.
Le pays attire les investisseurs des États-Unis, offre une fiscalité favorable et s’appuie sur une population hautement qualifiée. Le marché immobilier, en termes de rendements, y est relativement peu volatil. Une croissance de ces derniers dans les bureaux est à saisir, d’après les anticipations de la société de gestion.
Évolution du PIB par habitant (USD courants) entre 2011 et 2021 – Union-Européenne, Irlande, Pays-Bas, France et Allemagne
Source : https://data.worldbank.org, World Bank national accounts data and OECD National Accounts data files.
À l’issue des deux acquisitions mentionnées ci-dessus, MNK Partners prévoit que MNK Europe+ atteigne, fin juillet :
- Une taille de 30,4 millions d’euros ;
- Un rendement acte en mains global à l’acquisition de 6,72 % (avant effet de levier) ;
- Ainsi qu’une durée ferme restante globale de l’engagement des locataires de 7,3 ans.
Pour rappel, le FPS MNK Europe+ a été lancé en juin 2022 pour une durée anticipée de 7 ans(1), dont 3 années de collecte et d’investissement. Le fonds vise des investissements immobiliers Core+, avec une approche ESG, au sein de six marchés matures d’Europe de l’Ouest (Irlande, Pays-Bas, Allemagne, France, Espagne et Portugal).
Ce fonds de rendement immobilier a un double objectif : d’une part, la distribution aux investisseurs d’un dividende trimestriel net supérieur à 5 % par an nets de frais(2) accompagnée d’une valorisation du capital à terme(2).
Le fonds affiche une performance de +5,70 %(3) au cours du premier trimestre 2023, dont 5 % effectivement versés aux investisseurs sous forme de dividendes.
Par ailleurs, il est réservé à une clientèle qui a la capacité d’investir au minimum 100 000 € (selon les catégories d’investisseurs autorisés par l’article 423-27 du Règlement général de l’AMF).
Si vous souhaitez en savoir plus sur les différents fonds de MNK Partners, n’hésitez pas à nous contacter via le formulaire ci-dessous. Le Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP) le plus proche vous recontactera afin de vous rencontrer !
(1) Prorogeable de deux fois une année, comme prévu par le prospectus du fonds
(2) Non garantis
(3) Taux de distribution annualisé (base nominale) augmenté de l’appréciation de la valeur de part sur le trimestre (base nominale)
