Les bases de l’investissement immobilier locatif
L’investissement immobilier locatif est une stratégie patrimoniale très intéressante. En effet, celle-ci permet de développer votre patrimoine, de préparer votre retraite, d’obtenir des revenus complémentaires… Toutefois, comme tout investissement qui rapporte, l’investissement immobilier locatif ne se fait pas sans réflexion. Il est effectivement nécessaire de préparer ce type d’investissement en amont, pour ne pas le subir.
Comment réussir son investissement immobilier locatif ?
Pour mettre toutes les chances de votre côté, voici quelques conseils que nous souhaitons vous donner en tant que Conseillers en Gestion de Patrimoine :
1- Ciblez vos investissements
Il est important de savoir vers quel type de projet immobilier vous souhaitez vous tourner.
- Souhaitez-vous un logement ancien ou neuf ?
- Préférez-vous faire de la location nue ou meublée ?
- Quelle surface vous intéresse ? Un 20 m² pour étudiant, une résidence familiale avec 4 chambres ou un logement spécialisé dans la colocation ?
- Pour finir, quel est votre budget maximal et quel effort d’épargne êtes-vous prêt à faire chaque mois ?
Toutes ces questions sont très importantes et vous permettront de trouver plus facilement le type de logement qui vous conviendra le mieux. Une location meublée demandera un investissement supplémentaire comparé à un logement nu par exemple, puisqu’il faudra fournir un certain nombre d’équipements. En revanche, au niveau fiscal, il pourra être plus intéressant.
→ Location meublée : la check-list des meubles obligatoires
De la même manière, si vous décidez d’investir dans un logement pour étudiant, attendez-vous à devoir gérer plus d’administratif que pour un logement familial. Effectivement, il est fort probable que vous changiez de locataire plus régulièrement.
2- Priorisez l’emplacement
On dit souvent que dans l’immobilier, l’essentiel, c’est l’emplacement, et c’est plutôt vrai. Il est donc important de bien étudier le marché.
- Choisissez de préférence une ville dynamique, que ce soit économiquement ou de manière démographique. En effet, plus la ville attirera, plus vous trouverez facilement des locataires (ou des acheteurs si vous souhaitez vendre le bien au bout de quelques années) ;
- Priorisez un quartier agréable, sécurisé, bien desservi et avec commerces de proximité ;
- Faites attention à la demande locative, surtout dans les plus petites villes. Eh oui, certaines d’entre elles ont déjà énormément de bien locatifs vacants. Cela peut donc vouloir dire qu’il y a plus d’offres que de demandes. À l’inverse, certaines villes vendent beaucoup de biens immobiliers, mais n’ont par contre que très peu de biens locatifs. Pourtant, tout le monde ne souhaite pas acheter (ou ne peut pas acheter). Dans ce cas-là, la ville peut être propice pour vous ! Petite astuce, pour étudier cette partie, aidez-vous du bon coin 😉.
→ 3 manières d’investir dans l’immobilier locatif
3- Renseignez-vous sur la fiscalité
La fiscalité sera différente si vous choisissez une location nue ou une location meublée. Il est donc judicieux de se renseigner au préalable, car cela va vous aider à choisir le type de location que vous souhaitez mettre en place.
🔔 Bon à savoir :
Si vous êtes un particulier et que vous souhaitez effectuer de la location meublée, intéressez-vous au LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Ce statut vous permettra effectivement de profiter d’une optimisation fiscale très avantageuse. Vous pourrez générer un revenu complémentaire non fiscalisé puisque les revenus locatifs perçus seront non imposables pendant un certain nombre d’années, et ce, grâce au principe d’amortissement.
→ Statut LMNP, un tremplin pour optimiser votre fiscalité !
4- Renseignez-vous sur les aides financières et/ou défiscalisatantes
Il existe un bon nombre de dispositifs défiscalisants comme la loi Malraux, la loi Denormandie, la loi Girardin… Ces dispositifs sont un véritable tremplin pour investir dans l’immobilier, alors ne passez pas à côté. Avec la loi Denormandie par exemple, vous pouvez réduire vos impôts jusqu’à 21 % pour un engagement locatif de 12 ans !
Mais, ce n’est pas tout ! Il existe également des aides financières telles que MaPrimeRénov’ et l’éco-PTZ. Cette dernière par exemple est un prêt sans intérêt qui permet de financer des travaux de rénovation énergétique. Le prêt peut atteindre jusqu’à 50 000 €, et ce, jusqu’au 31 décembre 2023, donc, informez-vous au plus vite !
→ Immobilier locatif : les atouts du déficit foncier pour alléger vos impôts !
🔔 Bon à savoir :
Les aides financières et défiscalisantes ne sont pas les mêmes pour un logement neuf, ancien et pour une location meublée ou nue. Pensez à vous renseigner sur le sujet.
5- Profitez de l’effet levier du prêt immobilier
N’ayez pas peur de contracter un crédit immobilier, même sur 20 ans. Car plus la durée sera longue, moins vous aurez d’effort d’épargne à fournir. Prenons un exemple, vous souhaitez acquérir un bien d’une valeur de 200 000 €. Sur 15 ans, avec un taux à 4 %, vous devrez rembourser environ 1 109 € chaque mois. Sur 20 ans, avec le même taux, vous ne devrez rembourser qu’environ 908 €. Imaginons maintenant que vous souhaitiez mettre le loyer + les charges à 750 € par mois. Sur 15 ans, il faudra que vous fassiez un effort d’épargne de 359 € chaque mois. En passant à 20 ans, l’effort d’épargne baissera à 158 € ! Plutôt intéressant n’est-ce pas ?
Imaginons ensuite que vous ayez déjà des liquidités sur un contrat d’assurance-vie, sur un PER, un compte-titres…. Faites en sorte de ne pas vous en servir pour votre investissement immobilier. En effet, il est préférable de profiter de l’effet de levier du crédit immobilier, tout en continuant à faire fructifier vos liquidités. Ainsi, dans 20 ans, vous aurez une épargne beaucoup plus conséquente si celle-ci a été placée de manière intelligente, ainsi que des revenus complémentaires grâce à votre investissement immobilier locatif !
Attention toutefois, ne soyez pas trop gourmand ! Car le but est de vous enrichir, pas de vous mettre en difficulté. Ne contractez pas un ou plusieurs crédits que vous ne serez pas capable de rembourser. Pensez bien qu’avec un investissement immobilier, vous pouvez aussi être amené à payer quelques réparations. Il faut donc bien prendre en compte ce genre de surprise. Un conseil, laissez-vous une marge de manœuvre pour investir plus sereinement !
→ Si vous souhaitez procéder à une simulation de prêt immobilier, n’hésitez pas à cliquer sur ce lien
6- Choisissez bien votre locataire
Il est important de bien choisir votre locataire, car c’est avant tout lui qui payera votre crédit immobilier, du moins en partie. Et c’est aussi grâce à lui que vous percevrez des revenus complémentaires une fois le prêt terminé !
Ne négligez donc pas cette étape. Demandez systématiquement aux locataires potentiels leurs 3 derniers bulletins de salaire ainsi que leur contrat de travail. Ceux-ci n’ont pas de CDI ? Cela peut en effet arriver, mais ça ne veut certainement pas dire qu’ils ne sont pas de confiance. Effectivement, beaucoup de travailleurs sont intérimaires, saisonniers ou jeunes actifs, tout simplement ! Si cela vous rend plus serein, demandez-leur un cautionnaire.
Vous avez peur des impayés ? Vous pouvez parfaitement souscrire une assurance spéciale impayés(1). Certes, cela a un certain coût, mais cela diminue les risques. En effet, certaines assurances couvrent jusqu’à 90 000 € de créances et jusqu’à 10 000 € de détériorations.
De plus, une garantie loyers impayés peut intéresser votre banquier. En effet, celui-ci sera plus enclin à vous accorder un prêt immobilier. À l’heure où les banques sont frileuses, c’est loin d’être négligeable !
Enfin, certains locataires peuvent aussi bénéficier d’aides financières, comme la CAF par exemple. Ces aides peuvent vous être versées directement si vous le souhaitez. Comme pour l’assurance loyers impayés, cela peut limiter les risques.
7- N’oubliez pas de diversifier vos investissements
L’immobilier locatif est un très bon investissement. Toutefois, celui-ci comporte forcément des risques, comme les impayés, les vacances… Il est donc primordial de diversifier vos investissements. Pour cela, différents placements financiers existent : placement boursier, fonds structurés, OPCVM… Contactez un Conseiller en Gestion de Patrimoine pour savoir quel(s) placement(s) peuvent être intéressants pour vous.
→ Comment diversifier votre portefeuille ?
Bon à savoir
Si vous ne pouvez pas investir en direct par manque de moyens, intéressez-vous à la pierre-papier. C’est une manière d’investir facilement, sans contraintes de gestion et surtout très accessible (à partir de quelques centaines d’euros) ! Et cerise sur le gâteau, la pierre-papier peut être finançable à crédit. Pour information, la pierre-papier, est un type de placement immobilier qui regroupe des SCI, SCPI, OCPI… Pour faire simple, vous devenez associé d’une société de gestion en lui achetant des parts. Celle-ci s’occupe de trouver des biens immobiliers et de les mettre en location. Vous n’avez rien à gérer, car c’est la société de gestion elle-même qui s’occupe de tout. Vous percevez ensuite des revenus complémentaires potentiels, en échange de frais de gestion.
Vous souhaitez investir en immobilier, mais vous avez besoin de conseils ? N’hésitez pas à nous contacter via le formulaire ci-dessous. Le Conseiller en Gestion de Patrimoine le plus proche vous recontactera afin de vous rencontrer !
(1) En tant que particulier, si vous souscrivez une assurance privée contre les impayés, vous pouvez demander une caution seulement si votre locataire est étudiant ou apprenti. En tant que personne morale, vous ne pouvez pas demander de caution si votre locataire est un étudiant qui bénéficie d’une bourse de l’enseignement supérieur.
